Quel statut juridique choisir pour investir dans l'immobilier ?

Réaliser un investissement immobilier revient, sur le plan juridique, à acquérir un droit de propriété sur un bien que l’on ne peut pas déplacer, par opposition aux biens mobiliers (article 582 du Code civil). Un bâtiment est un immeuble par nature, mais l’investissement immobilier peut aussi porter sur un lot dans un immeuble, une maison, un terrain.

Le statut juridique correspond à la forme d’entreprise que l’on choisit pour exercer une activité et/ou détenir un patrimoine. Il existe de nombreux statuts juridiques, que l’on choisit en fonction de nombreux critères : nature de l’activité, nombre et âge des associés, montant de l’apport, objectifs, responsabilité des associés, souplesse de fonctionnement, régime fiscal et social, obligations comptables.

Les sociétés permettent d’organiser la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs associés.

La SARL familiale est une société à responsabilité limitée (SARL) dont les bénéfices ne sont pas soumis à l’IS (impôt sur les sociétés), mais à l’IR (impôt sur le revenu). Choisir la SARL familiale revient à opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, tout en conservant le régime juridique de la SARL. Ce régime est réservé aux SARL dont tous les associés appartiennent à la même famille (enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, conjoint, partenaire de Pacs).

La SARL doit exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Elle n’est, en principe, pas compatible avec la location nue d’un bien immobilier. En revanche, la location meublée peut s’envisager dans le cadre d’une SARL familiale.

La SAS (société par actions simplifiée) permet d’investir dans l’immobilier sans être soumis à l’impôt sur le revenu (sauf exception) et de s’associer, en modulant la part de capital revenant à chacun. De plus, la responsabilité des associés est limitée au montant des apports (la banque ne peut exiger un remboursement de dettes supérieur aux apports en capital). En revanche, les formalités de création sont plus contraignantes que celles d’une SARL et un enfant mineur ne peut pas être associé.

La SCI (société civile immobilière) est une société civile dont la vocation est de détenir un immeuble, généralement à plusieurs. C’est un mode de détention privilégié par les chefs d’entreprise pour posséder leur immobilier professionnel.

Les associés de la SCI sont soumis à l’IR à raison de leur quote-part au capital, en application du régime fiscal des sociétés de personnes, sauf option pour l’imposition à l’IS. Un enfant mineur peut être associé d’une SCI. Le fonctionnement de la SCI est très souple : il est régi par les statuts qu’il faut rédiger avec le plus grand soin.

Le principal inconvénient de la SCI porte sur la responsabilité des associés, qui peut être mise en jeu lorsque des dettes sont exigibles. Ainsi, chaque associé peut être tenu par un créancier de rembourser un passif sur ses biens propres, proportionnellement à sa part dans le capital social de la SCI.

L’investissement locatif en nom propre est la formule la plus simple pour investir dans l’immobilier, en location nue ou meublée. Deux inconvénients principaux : les revenus locatifs sont soumis à l’IR même pendant la phase de remboursement du crédit, et l’acquisition à plusieurs se déroule dans le cadre très contraignant de l’indivision.

Les formalités de création d’une société pour investir dans l’immobilier dépendent de la forme juridique choisie. D’une manière générale, il faut rédiger les statuts, de préférence avec un conseil (notaire et/ou expert-comptable), réunir le capital de départ et le déposer à la banque, demander l’immatriculation de la société, publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales. En savoir plus sur comment créer une SCI

La transmission d’un bien immobilier s’effectue au décès dans le cadre de la succession, selon les règles légales de la dévolution successorale, ou par voie testamentaire lorsqu’on souhaite réaliser une répartition plus spécifique entre les héritiers.

On peut aussi anticiper la transmission au travers d’une donation du vivant. Investir dans l’immobilier à crédit avec ses enfants dans le cadre d’une société, en les associant au capital initial, permet également de les aider à disposer d’un patrimoine à terme.