Quelle est la fiscalité de la LMNP ?

La location en meublée non professionnelle (LMNP) est, avec la location en meublé professionnel (LMP), un des deux dispositifs immobiliers s'adressant aux propriétaires bailleurs qui mettent en location un ou plusieurs biens meublés, neufs ou anciens.

Ce statut vise à la fois la location de logements à l'année (maison, appartement, pièce de la résidence principale), les locations saisonnières (gîte rural, chambre d'hôte...) ou encore une location au sein d'une résidence de services (résidence médicalisée, résidence pour seniors, résidence pour étudiants, résidence d'affaires). Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend avant tout du montant des loyers générés par la location meublée.

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut d’abord (comme en LMP) que le logement mis en location soit équipé du mobilier suffisant pour permettre au locataire de l’habiter (literie, appareils de cuisson, vaisselle...). De plus, les recettes locatives générées par cette activité doivent rester inférieures à 23 000 € annuels ou ne pas dépasser la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, c’est le statut LMP qui s’applique.

Sur le plan fiscal, les loyers perçus par un loueur en meublé non professionnel se classent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. Ils n'ont donc pas la qualification de revenus fonciers, applicables uniquement pour une location nue.

Le statut LMNP permet également d’être non imposable sur ses revenus locatifs grâce au jeu des amortissements et du déficit foncier. Enfin, l'investissement dans certaines résidences gérées (étudiantes ou seniors) ouvre droit au régime Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier du remboursement de la TVA et d’une réduction d’impôt égale à 11% du montant investi (dans la limite de 300 000 €) en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans.

L’amortissement est un mécanisme comptable qui, selon le régime fiscal applicable aux revenus locatifs, permet au loueur LMNP de prendre en compte la perte de valeur du bien immobilier et des équipements obligatoires qui le garnissent, compte tenu de l’usure normale et de l’obsolescence.

Chaque année, il peut ainsi déduire au titre des charges une annuité d'amortissement correspondant à la dépréciation de son immeuble et des meubles. Le temps d’amortissement des dépenses varie selon leur nature : une trentaine d’année en moyenne pour les travaux de gros œuvre, entre cinq et dix ans pour l’ameublement.

Pour bénéficier du régime forfaitaire, dit micro-BIC, les recettes annuelles tirées de la location LMNP ne doivent pas dépasser le seuil de 72 600 € pour un meublé classique (176 200 € pour un meublé touristique, une chambre d’hôtes ou un gîte rural).
En dessous de ce seuil, le propriétaire a la possibilité d’effacer la moitié de ses recettes locatives de son revenu imposable en appliquant un abattement de 50 % (71 % pour l’immobilier de tourisme). Avec la LMNP en micro-BIC, il n’est en revanche pas possible de déduire les charges.

Le régime d'imposition au réel s’applique si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 € pour un meublé classique (ou à 176 200 € pour un meublé de tourisme), mais il est aussi disponible en option sous ce montant. Au lieu de l'abattement forfaitaire proposé par le micro-BIC, le loueur a, ici, la possibilité de calculer et déduire lui-même les charges et dépenses supportées dans le cadre de la location. C'est ce mode d’imposition qui lui permet aussi de déclencher le mécanisme de l’amortissement.

Sous certaines conditions, le régime fiscal réel simplifié permet à un investisseur de déduire de ses revenus imposables toutes les charges découlant de son activité de LMNP. Elles doivent être engrangées dans l'intérêt de l'exploitation du bien immobilier, être liées à l'exercice au cours duquel elles ont été engagées et être justifiées par une pièce comptable. Parmi les charges concernées figurent les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les primes d’assurance et la taxe foncière.

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle (quand les loyers ne couvrent pas les charges déduites) sont reportables pendant dix ans exclusivement sur les revenus provenant de cette activité.