Comment investir et louer en colocation ?

S'engager dans un investissement immobilier en colocation meublée offre un certain nombre d'avantages. Le propriétaire d'un grand logement (acheté moins cher au mètre carré qu'un studio) peut espérer une rentabilité locative optimale : pour une même surface, il perçoit chaque mois plusieurs loyers qui, une fois additionnés, rapportent davantage qu'un bien loué à un seul foyer.

La demande étant grandissante, notamment chez les étudiants au budget limité et les jeunes actifs, la carence locative est faible. De plus, les risques d’impayés sont quasi-nuls : l’option de la clause de solidarité permet de se retourner auprès des autres locataires de l’appartement ou de la maison pour qu’ils règlent la part du loyer.

Aussi attractive qu'elle soit, la colocation nécessite la prise en compte de plusieurs facteurs. Tout d'abord, le propriétaire doit s'assurer que le logement proposé soit bien adapté en termes d'espaces de vie (nombre et superficie des chambres, notamment) et dispose des équipements nécessaires à la cohabitation entre plusieurs locataires (WC séparées, placards...).

Autre inconvénient majeur : une gestion locative plus complexe, et donc plus onéreuse. Par ailleurs, la rotation fréquente des colocataires engendre une dégradation plus rapide du bien immobilier, ce qui peut multiplier les frais de remise en état.

Comme dans tout investissement locatif, il est fondamental de choisir une ville où la demande locative est importante. Les meilleures localisations demeurent, sans conteste, les agglomérations concentrant une forte population étudiante et les métropoles situées au sein d'un bassin d'emploi dynamique. La proximité avec le centre-ville et les transports sera un atout supplémentaire.

L'investissement en colocation meublée permet au propriétaire bailleur, qui profite du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), d'être imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non plus des revenus fonciers comme c'est le cas pour une location nue. Sous réserve de ne pas dépasser un certain seuil de recettes locatives par an, la colocation meublée est taxée au régime micro-BIC, ce qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les bénéfices.

L'investissement dans une colocation haut de gamme permet de répondre aux demandes d'une clientèle de locataires plus exigeante, peu emballée par une occupation partagée sans charme. Proposer des prestations plus élevées que la moyenne (intégration d’une offre multimédia ou des services d’un employé de ménage, par exemple) permet de se démarquer de la concurrence, mais aussi de louer à des prix au-dessus du marché. Cette stratégie offre l’opportunité de pérenniser la gestion (moins de rotations et de vacances locatives), d'améliorer la rentabilité et de valoriser son patrimoine.

La mise en colocation meublée d'un appartement ou d'une maison impose, légalement, que le logement contienne un mobilier en nombre et en qualité suffisants. Il convient de choisir des équipements (électroménager, literie...) répondant à des critères de praticité et de durabilité. Autre conseil : ne pas lésiner sur la qualité des matériaux choisis pour les parties communes (cuisine, salle de bain...), soumises à un passage très important des locataires.

Une colocation s'équilibre entre les espaces privatifs (les chambres) et les espaces communs (salon, cuisine...). Chaque locataire doit avoir son espace bien à lui avec, dans l'idéal, une salle d'eau attenante. Il doit donc avoir la possibilité de disposer d'une clé pour fermer la porte de sa chambre, mais aussi de bénéficier d'un coin rangement pour les vêtements ou encore d’un bureau.

Les baux en colocation peuvent prendre deux formes : le bail individuel (autant de contrats de location qu'il y a de colocataires) ou le bail unique (les colocataires signent le même bail, commun à tous). Dans le premier, chaque occupant doit payer sa part du loyer, ainsi que toute somme due au bailleur (charges et réparations locatives). Quant au second, il peut contenir une clause de solidarité : chaque colocataire est alors tenu responsable du non-paiement du loyer de l’un d’entre eux.