Comment investir dans l’immobilier locatif lorsqu’on est jeune actif ?

Un des premiers avantages à se lancer tôt est d’obtenir rapidement des revenus complémentaires. Cette rente pourra non seulement vous apporter une aide financière au quotidien, mais aussi vous aider dans le remboursement du prêt contracté pour l’achat du bien.

L’obtention de votre premier emploi stable peut être une période propice à l’investissement immobilier locatif : plus vous vous lancez tôt, plus vite vous rembourserez votre prêt, et donc pourrez revendre votre bien. Vous aurez aussi la possibilité de procéder à un nouvel investissement locatif, et donc de vous constituer un patrimoine pour préparer l’avenir plus sereinement.

Comme pour tout investissement, il est nécessaire d’être stratégique lorsque l’on veut investir dans l’immobilier. En tant que primo-accédant, vous pouvez vous diriger vers de petites surfaces (chambre de bonne, studio…), très demandées dans les villes étudiantes. Pour ce qui est des plus grandes villes, le prix de ces surfaces au mètre carré est souvent élevé et leur achat se fait parfois dans la journée même. Soyez attentif à la rentabilité locative du bien : si elle est souvent importante pour ce genre de logement, celle des plus grandes surfaces peut être plus fluctuante, moins attractive et donc attirer moins de potentiels locataires…
Une autre question à ne pas négliger : investir dans le neuf ou bien l’ancien ? Les deux choix comportent avantages et inconvénients. Pour le neuf, il y a un avantage fiscal², à savoir des aides spéciales comme la loi Pinel.

Dans le prix d’achat d’un bien immobilier, la localisation est une donnée importante et les prix au mètre carré varient beaucoup en fonction de l’endroit désiré. Ayez donc à l’esprit que pour un investissement locatif, les critères sont principalement le lieu du bien et son potentiel attractif. Pour cela, le simulateur de valeurs foncières du gouvernement vous aidera à avoir une vue d’ensemble des prix liés à la localisation.
Être propriétaire d’un bien que vous louez vous impose aussi des devoirs. Intervenir pour un dégât des eaux, une fenêtre cassée ou bien un robinet à remplacer… Autant de choses que vous devrez gérer. C’est pourquoi il vous faudra réfléchir à la distance entre chez vous et votre bien loué. Il sera toujours plus simple d’avoir un contact direct avec votre locataire si vous êtes dans la même ville ou bien peu éloigné. Cela vous évitera de recourir aux services d’une agence, parfois onéreux.

Il vous permet de financer votre projet. Afin de contracter votre crédit, votre établissement bancaire peut exiger des garanties telles que³ :

• l’hypothèque sur un bien vous appartenant,
• une caution souscrite auprès d’un organisme financier.

Votre banque calcule votre capacité d’endettement, en prenant notamment en compte votre salaire. Le taux d’endettement doit être inférieur à 35 %⁴. Le coût de votre crédit dépendra du montant de l’emprunt et de la durée du prêt. Plus votre crédit s'étalera dans le temps, plus il sera coûteux. Enfin, les taux de remboursement peuvent être soit fixes, soit variables.

Pour un investissement locatif, deux dispositifs sont accessibles :

• le dispositif Pinel⁵,
• le dispositif Cosse⁶.

Vous l’avez sans doute remarqué : beaucoup de publicités sur les réseaux sociaux vantent les mérites de l’investissement immobilier pour jeunes actifs, avec des promesses alléchantes. Ne tombez pas dans le panneau, il sera toujours plus sûr de vous adresser à des professionnels.

En qualité de copropriétaire, la loi Alur vous impose de souscrire une responsabilité civile vis à vis des tiers. Au-delà de cette obligation, il est fortement recommandé de souscrire une assurance propriétaire bailleur non occupant pour couvrir votre bien immobilier en cas de sinistres (dommage aux biens immobiliers, perte de loyers suite à un sinistre garanti…) et sécuriser votre investissement.

En complément de cette assurance, il est important de s’assurer contre le risque d’impayés de loyers hors sinistre (ex. départ prématuré, défaut de paiement du locataire…). 
A noter que le locataire est tenu de souscrire une responsabilité civile en qualité d’occupant (incendie, explosion, dégât des eaux).

En ce moment, beaucoup de publicités et d’agences vous proposent d’acheter un bien à distance, sous couvert de vous faire gagner du temps. Cela peut créer de mauvaises surprises et c’est pourquoi il est préférable de privilégier les visites physiques.
Pour éviter ces pièges, mieux vaut vous tourner vers des conseillers en investissement immobilier, une activité qui est encadrée légalement, ou bien encore vers votre assureur.

Pour éviter les mauvaises surprises et identifier les travaux nécessaires, bénéficier de l'avis d'un expert peut vous permettre d'acheter plus sereinement. Notre partenaire IZYMO vous accompagne pour vérifier l'état de chaque équipement et vous donner une vision objective de l'état du bien que vous souhaitez acheter. Un rapport d'expertise complet est délivré : description de chaque pièce et de leurs équipements (murs, électricité, plomberie, isolation), analyse des risques naturels potentiels (risque sismique, inondation, sécheresse...) et coûts des travaux à réaliser (fenêtre à changer pour optimisation énergétique, désamiantage...).