Faut-il louer son bien vide ou meublé ?

La location nue consiste, pour un propriétaire bailleur, à louer un logement vide de meubles dans le cadre d’un investissement locatif. Le propriétaire et le locataire signent alors un bail d’habitation classique sur une durée longue (au moins trois ans). Le loyer perçu dans le cadre d’une location nue est soumis à l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers. Ce régime fiscal concerne la location vide de tous logements, dans le neuf ou dans l’ancien, avec ou sans dispositif de défiscalisation associé. Investir dans le cadre des dispositifs Pinel ou Denormandie s’effectue nécessairement dans le cadre d’une location nue.

La location meublée revient à conclure un bail de location d’un logement meublé. L’ameublement d’un logement meublé est réglementé et soumis à une liste précise d’équipements et fournitures fixée par décret.
Outre la location d’une résidence principale à l’année, la location meublée peut également concerner, une location saisonnière, une location de chambre d’hôtes, d’un gîte rural ou encore d’une chambre dans une résidence avec services dont le locataire est l’exploitant de la résidence.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est considérée comme une activité commerciale soumise à un régime fiscal spécifique. Les revenus locatifs d’un loueur en meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que les loyers en location nue sont imposables en tant que revenus fonciers.
S’il opte pour le régime fiscal au réel, le loueur peut procéder à un amortissement comptable du prix d’acquisition, ce qui diminue le résultat imposable et donc, in fine, l’imposition des revenus locatifs. Déduire tout ou partie du prix d’acquisition est impossible dans le cadre d’une location nue.
Les régimes fiscaux ont chacun leur régime micro (régime déclaratif simplifié et abattements représentatifs des charges) : micro-BIC pour le meublé et micro-foncier pour la location nue.

Le fait de louer un logement vide ou meublé n’a pas d’incidence directe sur le rendement de l’investissement réalisé. C’est d’abord le niveau des loyers rapporté au prix d’acquisition qui influe sur la rentabilité, en fonction de la localisation du bien, de ses prestations et de son état.

Cela dit, le fait de percevoir des revenus nets d’impôt dans le cadre d’une location meublée s’avère nettement plus favorable sur le plan fiscal, surtout quand on est imposé dans une tranche d’imposition à 30 %, 41 % ou 45 %. Prélèvements sociaux de 17,2 % inclus, près de la moitié des loyers -voire davantage- est amputée par la fiscalité en location nue, alors qu’en location meublée, les recettes ne sont bien souvent soumises qu’aux prélèvements sociaux.

Lorsqu’il loue un appartement ou une maison en location nue, le propriétaire conclut avec son locataire un bail d’habitation pour une durée minimum de trois ans, sauf exception (un an, sous conditions). Pour un meublé, la durée du bail est d’au moins un an (ou 9 mois en cas de location à un étudiant).
Le délai de préavis du locataire est fixé à un mois minimum en meublé, contre trois mois en location vide dans la plupart des régions (un mois en zone dite « tendue »). Le dépôt de garantie représente au maximum un mois de loyer pour un logement vide et deux mois pour un meublé.