Investir au meilleur prix dans l’immobilier locatif permet, sur le long terme, de se constituer un patrimoine et de compléter ses revenus. Découvrez les recommandations à suivre pour réussir son premier investissement locatif.
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Comment monter un dossier bancaire pour un investissement locatif ?
Jean-Philippe D.
4 min
MAJ décembre 2024
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? La première étape est de vous rapprocher de votre banque pour étudier vos possibilités de financement à crédit. L’obtention d’un crédit immobilier implique de réunir un certain nombre de critères qui vous permettront d’obtenir les meilleurs taux. C’est sur la base de votre profil que la banque fixera les conditions d’emprunt et de remboursement de votre prêt. Comment monter un dossier bancaire ? Quels sont les éléments à présenter ? À quel niveau intervient la banque ? Nous vous accompagnons dans vos démarches.
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Vérifier en amont sa capacité d’emprunt auprès de son banquier
Avant d'effectuer un investissement locatif, il est conseillé de sonder son banquier pour lui exposer son projet, même de manière sommaire. Cela permet de se faire confirmer ses possibilités de financement à crédit (respect du taux d’endettement, durée de prêt maximale, montant de l’apport éventuellement demandé, etc..), communément appelée « capacité d’emprunt ».
Pour ce premier calcul, le banquier peut demander plusieurs documents :
- Pièce d’identité en cours de validité,
- Les 2 derniers avis d’impôt,
- Les 3 derniers bulletins de salaires,
- Les 3 derniers relevés de compte.
Cette liste est non exhaustive. Le banquier peut demander toute autre pièce qu’il estime nécessaire de fournir, en fonction de la situation personnelle ou professionnelle de l’investisseur.
Une fois l’enveloppe maximale de crédit déterminée, la recherche active des biens immobilier peut commencer.
Une fois le bien trouvé
Il faudra prévoir un nouveau rendez-vous avec son conseiller bancaire afin d’étudier le financement de plus près, en lien avec le bien immobilier visé. À ce stade, l’investisseur devra connaître le budget global nécessaire à l’acquisition (prix du bien, frais d’agence immobilière, budget des travaux éventuels à prévoir) et le montant des recettes locatives potentielles.Le banquier pourra alors confirmer les possibilités de financement à crédit et le montage financier. L’investisseur pourra désormais lancer son projet en signant un compromis ou contrat de réservation.
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Comment monter un dossier de financement d'un projet ?
Pour la constitution du dossier bancaire, il importe à l'investisseur de rassembler des documents relatifs à sa situation personnelle et professionnelle, à ses charges et revenus ainsi qu’à son futur projet immobilier.
Il doit donc fournir des pièces justificatives :
- D’identité (carte nationale d’identité ou passeport, livret de famille, justificatif de domicile…).
- De revenus (contrat de travail, fiche de paie, avis d’imposition, baux locatifs…).
- De charges (tableau d’amortissement des prêts en cours, loyers ou pensions versées, etc…).
- De situation financière (relevés de compte bancaire, justificatifs de l’apport personnel).
- Du projet (compromis ou contrat de réservation, devis des éventuels travaux, montant des futurs loyers à percevoir).
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Quel est le rôle de la banque pour l’investissement locatif ?
La banque analysera les documents de votre dossier relatifs à l’investissement lui-même, avec le compromis ou la promesse de vente, la taxe foncière, les frais de notaire, les devis en prévision de travaux, l’estimation des loyers, le bail du contrat de location si un locataire est déjà en place ou encore un justificatif d’apport personnel.
La banque vérifie tout simplement la pertinence du projet et la solvabilité de l’investisseur. En affichant une situation financière stable, l’investisseur apporte la preuve à la banque qu’elle ne court aucun risque à lui prêter de l’argent.
La banque va vérifier le respect des normes bancaires liées au surendettement. L’idée est de contrôler que l’investisseur ne va pas se « mettre dans le rouge » pour un investissement. Le banquier vérifie alors le reste à vivre, le taux d’usure.
Bon à savoir
Pour multiplier ses chances d’obtenir le financement de son investissement locatif, il est préférable de faire jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements bancaires.
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