L'investissement dans l'immobilier locatif permet, dans certains cas, de bénéficier d'avantages fiscaux. Loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, SCPI fiscales... Tour d'horizon des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.
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Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI (Société civile immobilière familiale) ?
Jean-Philippe D.
3 min
MAJ décembre 2024
La société civile immobilière (SCI) permet de gérer un patrimoine immobilier où les associés sont détenteurs de parts et non des biens. Les statuts permettent de désigner un gérant et d’organiser son fonctionnement selon l’objectif poursuivi.
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Qu’est-ce qu’une SCI ?
Il s’agit d’une société ayant pour objet la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier dont elle est propriétaire.
Bon à savoir : Les associés de la SCI ne sont donc pas directement détenteurs des biens, mais des parts sociales de la société.
Son patrimoine peut être mis en location ou à la disposition d’un ou de plusieurs associés.
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Fonctionnement d’une SCI
La SCI est une société créée par au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques et/ou morales. Son fonctionnement, soumis au Code civil, est régi par des statuts, qui lui confèrent une grande souplesse de gestion puisque leur rédaction peut être adaptée en fonction du ou des objectifs recherchés par les associés.
La constitution d’une SCI ne nécessite aucun capital social minimum.
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Avantages d’une SCI
La SCI facilite la gestion d’un patrimoine immobilier, grâce à des statuts rédigés sur-mesure. Les droits des associés ne sont pas forcément proportionnels à leur part dans le capital.
A noter
La SCI peut servir à :
- La séparation juridique entre l’activité d’une entreprise et ses murs,
- La protection du conjoint ou d’un enfant, notamment à travers la transmission anticipée des parts en pleine propriété ou en démembrement,
- La simplification de la transmission par décès (le partage de parts entre les héritiers est plus simple que la situation d’indivision lorsque le bien est détenu en direct),
- La diminution des droits de donation ou de succession (les parts de SCI bénéficient d’une décote).
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Inconvénients d’une SCI
Lors de la création de la SCI, cette dernière est soumise à un certain formalisme : rédaction des statuts, enregistrement au centre des impôts, immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Une SCI présente, en outre, plusieurs inconvénients sur le plan fiscal
Les associés ne peuvent pas bénéficier de l’abattement de 30 % sur la résidence principale en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou encore de 20% sur la résidence principale dans le calcul des droits de succession au premier décès.
La SCI nécessite également la tenue d’une comptabilité et engage la responsabilité des associés sur leur patrimoine personnel.
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Qui dirige la SCI ?
La direction de la SCI est régie en fonction de la rédaction des statuts. Les pouvoirs du ou des gérants peuvent être plus ou moins étendus selon les statuts.
Ainsi, certaines décisions peuvent être du ressort de l’assemblée générale des associés.
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Quelle fiscalité pour les SCI ?
La SCI repose sur le principe de la transparence fiscale : la société n’est pas soumise à l’impôt, mais chaque associé est imposable à l’impôt sur le revenu en fonction de sa quote-part au capital.
Sur option, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
Bon à savoir : la location meublée au sein d’une SCI entraine une double taxation, l’une au niveau de la société (IS) et l’autre au niveau des associés (IR). Il est donc préférable de faire de la location meublée dans une SARL de famille pour éviter l’impôt sur les sociétés.
Guide investissement locatif
La société civile immobilière (plus communément appelée SCI) constitue une solution judicieuse pour se constituer et gérer en commun un patrimoine immobilier.
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