L'investissement dans l'immobilier locatif permet, dans certains cas, de bénéficier d'avantages fiscaux. Loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, SCPI fiscales... Tour d'horizon des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.
- maif.fr
- Habitation
- Guide investissement locatif
- SCI : avantages et inconvénients
Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI (Société civile immobilière familiale) ?
Jean-Philippe D.
3 min
MAJ janvier 2024
La société civile immobilière (SCI) permet de gérer un patrimoine immobilier dans un cadre familial, où les associés sont détenteurs de parts et non des biens. Les statuts permettent de désigner un gérant et d’organiser son fonctionnement selon l’objectif poursuivi.
1
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Il s’agit d’une société ayant pour objet la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier dont elle est propriétaire.
Bon à savoir
Les associés de la SCI ne sont donc pas directement détenteurs des biens, mais des parts sociales de la société.
Son patrimoine peut être mis en location ou à la disposition d’un ou de plusieurs associés.
2
Fonctionnement d’une SCI
La SCI est une société créée par au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques et/ou morales. Son fonctionnement, soumis au Code civil, est régi par des statuts, qui lui confèrent une grande souplesse de gestion puisque leur rédaction peut être adaptée en fonction du ou des objectifs recherchés par les associés.
3
Avantages d’une SCI
La SCI facilite la gestion d’un patrimoine immobilier, grâce à des statuts rédigés sur-mesure. Les droits des associés ne sont pas forcément proportionnels à leur part dans le capital.
A noter
La SCI peut servir à
- La séparation juridique entre l’activité d’une entreprise et ses murs,
- La protection du conjoint ou d’un enfant,
- La simplification de la transmission (le partage de parts entre les héritiers est plus simple),
- La diminution des droits de donation ou de succession (les parts de SCI bénéficient d’une décote).
4
Inconvénients d’une SCI
Lors de la création de la SCI, cette dernière est soumise à un certain formalisme : rédaction des statuts, enregistrement au centre des impôts, immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Une SCI présente, en outre, plusieurs inconvénients sur le plan fiscal
Les associés ne peuvent pas bénéficier des avantages du Pacte Dutreil dans le cadre d’une transmission d’entreprise, ni de l’abattement de 30 % sur la résidence principale en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
5
Qui dirige la SCI ?
La direction de la SCI est régie en fonction de la rédaction des statuts. Les pouvoirs du ou des gérants peuvent être plus ou moins étendus selon les statuts.
Ainsi, certaines décisions peuvent être du ressort de l’assemblée générale des associés.
6
SCI familiale sans apport : est-ce possible ?
Créer une SCI familiale sans apport est possible puisque la loi ne prévoit aucun capital social minimum pour constituer une SCI.
A savoir
Toutefois, pour détenir un patrimoine, la société a besoin :
- Soit d’apports financiers pour financer une acquisition,
- Soit de l’apport d’un ou de plusieurs immeubles par un ou des associés.
7
Quelle fiscalité pour les SCI ?
Côté MAIF
Quel investissement ? Quelle défiscalisation choisir ? Vous souhaitez être conseillé et accompagné par un expert ? Prenez rendez-vous avec notre service de conseil en gestion de patrimoine et bénéficiez d’un diagnostic patrimonial gratuit, de conseils personnalisés…
Sur le même thème
Certaines dépenses de travaux sont déductibles des revenus fonciers perçus par un propriétaire bailleur qui met en location une maison ou un appartement. Les charges à déduire viennent, in fine, minorer l’impôt dû l’année suivante . Cette déduction dépend du régime fiscal choisi par le propriétaire bailleur (microfoncier ou réel).
Investir au meilleur prix dans l’immobilier locatif permet, sur le long terme, de se constituer un patrimoine et de compléter ses revenus. Découvrez les recommandations à suivre pour réussir son premier investissement locatif.
Les revenus générés par une location meublée sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toujours sur le plan de la fiscalité, l’option pour le régime réel permet de déduire de ses bénéfices les charges et d’amortir son bien immobilier.
La SCI (société civile immobilière) n’est pas le seul statut d’entreprise que l’on peut utiliser pour loger un investissement immobilier destiné à la location. D’autres régimes juridiques peuvent être appropriés pour créer une société dont la vocation est de détenir un patrimoine immobilier.
La division d'un appartement ou d'une maison en plusieurs logements destinés à la location est une solution intéressante pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier. Il convient de se renseigner pour savoir si le bien est assujetti à une autorisation préalable de travaux.