Comment créer une SCI ?

Personne morale dotée d’une existence juridique propre, la société civile immobilière (SCI) constitue un cadre juridique qui rend possible des montages immobiliers. Dénué de tout but commercial, cet outil patrimonial permet principalement à plusieurs personnes d'acquérir un ou plusieurs biens (immeuble, appartement, maison...) et d'en assurer la gestion en commun.

La SCI ne doit pas être confondue avec la SCPI (société civile de placement immobilier), qui consiste à acheter des parts d’une société de gestion qui s’occupe d’investir dans des biens immobiliers généralement professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…) pour les louer.

Comme son nom l'indique, la SCI est une société. Elle est fractionnée en différentes parts réparties entre les associés. Ces derniers (au minimum deux) doivent désigner un ou plusieurs gérants, responsables juridiquement et en charge des tâches de gestion courante du ou des biens immobiliers détenus.

La SCI dispose de statuts. Ils déterminent, par exemple, les règles de majorités applicables pour les prises de décision (deux-tiers, trois-quarts ou unanimité). Créée pour une durée maximum de 99 ans (passé ce délai, elle est automatiquement dissoute), la SCI doit aussi tenir chaque année une assemblée générale et publier les comptes de son activité.

La première étape à réaliser consiste à rédiger les statuts de la SCI englobant les règles de fonctionnement de la société (objet social, siège social, nom du gérant, durée de vie...). S’ensuit le dépôt du capital social de départ (aucun minimum légal n’est exigé) de la société civile immobilière dans un établissement bancaire. La création d'une SCI nécessite, par la suite, la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales.

Le gérant doit également déposer un dossier complet auprès du greffe du tribunal de commerce en vue d'obtenir l'immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le tribunal de commerce peut alors délivrer le KBIS de la société à l’issue de toutes ces formalités.

Une SCI familiale permet d'abord de réaliser un investissement immobilier important à plusieurs, ce qui permet de surpasser la capacité financière maximale de chacun des associés. Elle vise aussi à conserver un patrimoine immobilier au sein de la cellule familiale, mais aussi d'en faciliter la transmission.

Celle-ci porte uniquement sur les parts sociales de la société, et non sur le bien lui-même. Cela limite donc les inconvénients de l'indivision. Par ailleurs, si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), les associés sont imposés uniquement sur les dividendes distribués (et non sur les bénéfices réalisés par la SCI).

La création d'une société civile immobilière pour réaliser un investissement locatif nécessite un certain nombre de démarches administratives (rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation...) lesquelles engendrent des frais. Selon la complexité du dossier, le coût total peut se chiffrer à plusieurs milliers d'euros si ces formalités sont confiées à un professionnel (avocat, notaire ou un expert-comptable). Certaines procédures peuvent être effectuées via une plateforme juridique en ligne, ce qui allège la facture.

Le temps de préparation de la création d’une SCI, variable en fonction du projet immobilier, n’est soumis à aucun délai. En revanche, les associés disposent d’un mois maximum à partir de la signature des statuts pour faire paraître l’annonce légale et pour procéder à l’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal de commerce.

La SCI de gestion ou de location correspond au format « classique », qui permet à ses associés d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI familiale, exclusivement possédée par des membres d'une même famille, est davantage mise en place pour léguer un bien immobilier aux héritiers.

Dans la SCI d'attribution, la propriété du ou des biens est partagée en fonction de l’apport au capital de chaque associé. La SCI de jouissance à temps partagé, qui permet aux associés de se partager l’usage d’un immeuble, est moins répandue.