Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier ? La question de l’apport personnel joue un rôle important dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif. L’apport personnel peut vous procurer de nombreux avantages pour obtenir un prêt. Cependant, il n’est pas indispensable pour obtenir un crédit auprès de votre banque. Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ? Quels sont les avantages et les conditions d’obtention ? Est-ce que l’investissement sans apport est soumis à des conditions de revenus ? Nous vous aidons à comprendre le fonctionnement de ce type d’investissement.
- maif.fr
- Habitation
- Guide investissement locatif
- Déficit foncier
Comment calculer le déficit foncier ?
Jean-Philippe D.
4 min
MAJ mars 2021
En effectuant des travaux dans un bien immobilier destiné à la location nue, un propriétaire bailleur peut générer un déficit foncier qui lui permet de diminuer son revenu global et, le cas échéant, ses revenus fonciers des années suivantes.
1
Définition du déficit foncier
Le déficit foncier correspond à un revenu foncier négatif, lorsque les charges sont supérieures aux recettes, généralement après la réalisation de travaux. Cette notion de nature fiscale intervient uniquement dans le cadre d’une location nue (non meublée) dont les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, selon les règles de droit commun ou régime réel.
Le déficit foncier vient en déduction des revenus. Il diminue la base imposable. Le déficit foncier s’impute d’abord sur les revenus fonciers de l’année puis ensuite, automatiquement sur le revenu global.
Si le revenu foncier net est négatif, le contribuable ne paie pas d’impôt ni de prélèvements sociaux sur ses recettes et ne sera pas soumis à l’acompte de prélèvement à la source à ce titre de septembre à août de l’année suivante.
Certains programmes immobiliers dans l’ancien à rénover sont proposés au public à des fins d’investissement locatif, permettant au contribuable de bénéficier du déficit foncier.
2
Comment est imputé le déficit foncier ?
Le déficit foncier s’impute en 3 étapes :
- D’abord, il vient diminuer les revenus imposables de l’année, ce qui permet de réduire la base taxable. Ainsi, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont évités.
- Ensuite, et si tous les revenus fonciers de l’année ont été gommés, il vient s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €,
- Enfin, le solde non consommé peut être imputé sur les revenus fonciers futurs et notamment ceux des 10 années suivantes.
Bon à savoir
Le déficit foncier provenant des charges d’intérêts d’emprunt (tels que les intérêts de crédit immobilier et l'assurance emprunteur) ne peut être imputé que sur les revenus fonciers de l’année en cours et des dix années suivantes, et non sur le revenu global.
3
Quelles sont les charges déductibles ?
Les charges déductibles prises en compte dans le calcul du déficit foncier sont fixées par la loi. On peut citer les dépenses suivantes :
- Frais d'administration et de gestion (incluant la rémunération des gardiens et concierges, les honoraires d’agence et un forfait de 20 € de frais annexes par local),
- Dépenses de travaux d’entretien et réparation (hors dépenses locatives courantes). Les dépenses d’amélioration et d’agrandissement ne sont en principe pas déductibles, sauf exceptions,
- Charges locatives non récupérées auprès du locataire,
- Impôts (taxe foncière hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères),
- Primes d'assurance (assurance PNO, assurance loyers impayés),
- Provisions pour charges de copropriété supportées par le propriétaire,
- Intérêts et frais d'emprunt.
Seules les dépenses effectivement payées durant l’année d’imposition sont en principe déductibles.
4
Méthode de calcul du déficit foncier
Exemple 1 de déficit foncier
Revenu brut foncier : 12 000 €
Charges foncières déductibles autres que charges d’emprunt : 16 000 €
Charges d’intérêt d’emprunt : 2 400 €
Revenu foncier net N-1 (année précédente) : - 6 400 € (déficit)
Déficit imputable sur le revenu global N-1 : 4 000 €
Déficit reportable sur les revenus fonciers futurs : 2 400 €.
Exemple 2 de déficit foncier
Revenu brut foncier N-1 : 0
Charges foncières déductibles N-1 autres que charges d’emprunt : 15 000 €
Charges d’intérêt d’emprunt N-1 : 2 400 €
Revenu foncier net N-1 : -17 400 € (déficit)
Déficit imputable sur le revenu global N-1 : 10 700 €
Déficit reportable sur les revenus fonciers futurs : 6 700 € (10 700 – 17 400).
Côté MAIF
- Prenez rendez-vous avec notre service de conseil en gestion de patrimoine et bénéficiez d’un diagnostic patrimonial gratuit, de conseils personnalisés…
- Quel investissement ? Quelle défiscalisation choisir ?
- Vous souhaitez être conseillé et accompagné par un expert ?
Le service conseil patrimonial est réalisé par MAIF Solutions Financières.
MAIF SOLUTIONS FINANCIÈRES - Société par actions simplifiée au capital de 3 465 134 €- RCS Niort 350 218 467 - 100 avenue Salvador Allende - CS 90000 - 79038 Niort cedex 9. Intermédiaire en opérations d'assurance. Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, conseiller en investissements financiers enregistré auprès de la CNCEF et inscrit au registre unique sous le n°07031206 (Orias). Titulaire de la carte T n°CPI 7901 2016 000 005 310 délivrée par la CCI des Deux-Sèvres et exerçant sous le contrôle de l'ACPR - 4 place de Budapest – CS 92459 - 75436 Paris cedex 9.
Sur le même thème
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? La première étape est de vous rapprocher de votre banque pour étudier vos possibilités de financement à crédit. L’obtention d’un crédit immobilier implique de réunir un certain nombre de critères qui vous permettront d’obtenir les meilleurs taux. C’est sur la base de votre profil que la banque fixera les conditions d’emprunt et de remboursement de votre prêt. Comment monter un dossier bancaire ? Quels sont les éléments à présenter ? À quel niveau intervient la banque ? Nous vous accompagnons dans vos démarches.
Le calcul du rendement locatif d'un investissement en immobilier permet d’étudier l'intérêt financier d'investir dans un logement. Plusieurs facteurs sont à prendre en considération pour estimer combien peut rapporter un bien.
L'investissement dans un immeuble de rapport, comprenant plusieurs appartements, constitue une bonne stratégie pour dégager des bénéfices avec l'immobilier. Une fois les travaux réalisés, la valorisation des logements permet d’assurer leur bonne mise en location et accroître leur rentabilité.
La division d'un appartement ou d'une maison en plusieurs logements destinés à la location est une solution intéressante pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier. Il convient de se renseigner pour savoir si le bien est assujetti à une autorisation préalable de travaux.
Bonne nouvelle pour les emprunteurs, la souscription d'un contrat d'assurance de prêt est déductible des revenus fonciers sous certaines conditions. Le bien immobilier concerné doit être un investissement locatif et le propriétaire soumis au régime réel d'imposition. Les primes doivent être prouvées et déclarées sur le formulaire 2044, avec les intérêts d'emprunt, sans nécessité de fournir des justificatifs lors de la déclaration initiale, mais ils doivent être conservés pour d'éventuelles vérifications fiscales.