Qu'est -ce que la location accession ?

Le contrat de location-accession est conclu chez le notaire par acte authentique entre le vendeur du logement et le ménage qui souhaite l'acquérir, dit ménage-accédant. 

La location-accession s’organise ensuite en deux temps : une phase de location correspondant à la période de jouissance, qui peut ensuite donner lieu à une phase d’accession, si le ménage décide de lever son option d’achat.

Durant la phase de location, le vendeur conserve la propriété du logement. Le ménage-accédant est donc uniquement locataire du bien et doit s’acquitter chaque mois d’une redevance. Cette redevance est constituée d'une part locative, qui peut s’apparenter à un loyer, et d’une fraction acquisitive, à savoir une part du prix total d’achat du bien. 

À l’issue de la phase de location, ou période de jouissance, le ménage-accédant peut : 

• confirmer son intention d’acquérir le bien : la levée d’option d’achat initie la phase d’accession. Le transfert de la propriété doit alors être constatée par acte de vente authentique et finalisée par le paiement du solde du prix du logement. 
• renoncer à acquérir le bien : en cas de non levée d'option d'achat, le ménage ne bénéficie pas du maintien de plein droit dans le logement, sauf si le contrat le prévoit. Le cas échéant, il doit quitter le logement.

Comme tout contrat, la location-accession est soumise à des règles spécifiques et implique des engagements à la fois de la part du ménage-accédant et du propriétaire du logement. Avant de s'engager dans ce processus, il est essentiel pour les deux parties de bien comprendre les implications et obligations qui y sont associées.

En premier lieu, comme le stipule la loi du 12 juillet 1984, le propriétaire s'engage par la signature du contrat de location-accession à réserver son logement au ménage-accédant, de la date d'entrée en jouissance jusqu'à la levée de l'option d'achat. Durant cette période, les travaux de réparation sur la structure du bâtiment sont à sa charge.

Si le contrat est résilié ou si le ménage-accédant ne lève pas l'option d'achat au terme du délai maximum fixé dans le contrat, le propriétaire doit lui restituer le montant de la fraction acquisitive. Ce montant doit être restitué au plus tard trois mois après le départ du ménage.

Outre la redevance à verser au propriétaire, le ménage-accédant doit s'acquitter des charges prévues dans le contrat pendant la période de jouissance du logement, ainsi que les contributions, taxes et impôts, comme la taxe foncière et la taxe d'habitation. En tant que locataire, il est également tenu de prendre en charge l'entretien courant et les réparations du logement. À ce titre, le ménage doit être assuré pour les risques (dégât des eaux, incendie...) dont il répond en sa qualité d'occupant.

Au terme de la période de jouissance, si le ménage-accédant confirme son intention d'acquérir le logement, le transfert de propriété doit être constaté chez un notaire par acte de vente authentique. Le ménage-accédant doit ensuite régler le solde du prix du logement pour finaliser l'opération. Ce solde correspond au prix de vente prévu dans le contrat de location-accession, auquel est déduit le montant de la fraction acquisitive versée pendant la période de jouissance. 

Le contrat de location-accession est destiné aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires mais qui ne disposent pas de ressources suffisantes pour acquérir un bien avec un prêt immobilier traditionnel. Avec ce type de contrat, il n'est en effet pas nécessaire d'avoir un apport personnel conséquent.

Contrairement à un achat immobilier classique, le contrat de location-accession a pour principal avantage de permettre aux ménages disposant de peu de ressources d'acquérir leur résidence principale sans avoir à fournir d'apport personnel. Ce dernier est constitué progressivement via la fraction acquisitive, dont le montant sera déduit du prix initial de vente en cas d'acquisition du logement. Le contrat de location-accession facilite ainsi l'achat d'un premier logement.

De plus, pendant toute la phase locative, le ménage-accédant peut tester ses capacités financières en versant chaque mois au propriétaire la redevance définie dans le contrat, comme pour le remboursement des mensualités d'un prêt. C'est également l'occasion pour le ménage de s'assurer que le logement correspond bien à ses attentes et besoins. 

Vous souhaitez devenir propriétaire, mais vous disposez de ressources limitées ? Vous pouvez acheter, sous conditions, un bien immobilier qui fait l'objet d'un Prêt Social Location-Accession (PSLA). Depuis sa création en 2004, ce prêt conventionné a permis à près de 70 000 ménages modestes¹ d'acquérir un logement à un prix attractif et en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) peut être souscrit par des opérateurs vendeurs (organismes HLM, promoteurs privés...) qui souhaitent financer la construction ou l'acquisition de logements. Dans le cadre de ce dispositif, l'opérateur vendeur doit obtenir un agrément préfectoral et signer une convention avec l'État. À travers cette convention, il s'engage à vendre le logement financé à des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. En contrepartie, l'opérateur vendeur bénéficie d'avantages fiscaux.

Dans le cas d'un PSLA, à partir de la date de levée d'option, le vendeur doit en outre offrir deux garanties :  

• une garantie de rachat : le ménage-accédant peut pendant 15 ans faire valoir son droit à bénéficier de cette garantie, si des faits remettent en question sa décision de devenir propriétaire du logement (divorce, décès de l'emprunteur, co-emprunteur ou membre du foyer...). Il doit pour cela adresser sa demande au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard un an après les faits.
• une garantie de relogement : si le ménage-accédant renonce à acquérir le bien, le vendeur est tenu de lui proposer trois autres logements dans un délai de 6 mois à compter de la date de levée d'option. Le ménage a alors un mois pour se prononcer. S'il accepte l'une des offres, il doit verser au vendeur une indemnité d'occupation jusqu'à son départ du logement. Cette indemnité ne doit pas excéder le montant de la part locative versée pendant la période de jouissance. S'il refuse les trois offres, il doit alors quitter les lieux.

Le Prêt Social Location-Accession (PLSA) présente de nombreux avantages à la fois pour l'opérateur vendeur et les ménages-accédants :

• Avec ce dispositif, l'opérateur vendeur bénéficie d'aides fiscales, à savoir un taux de TVA réduit de 5,5 % et une exonération de taxe foncière sur les logements neufs pendant 15 ans. Après la levée d'option, le ménage qui a acquis le logement bénéficie de cette même exonération de taxe foncière pour le nombre d'années restantes.
• Au moment de la levée d'option, pour financer l'achat du logement, les ménages-accédants peuvent cumuler le Prêt Social Location-Accession (PSLA) avec d'autres prêts, notamment avec un prêt à taux zéro.
• Durant la phase de location, une aide personnalisée au logement (APL) peut être accordée au ménage-accédant, s'il y est éligible.
• Comme avec un contrat de location-accession classique, le PSLA permet aux ménages modestes de faciliter l'accession à la propriété, notamment grâce au plafonnement des prix des logements en fonction de la zone géographique dans laquelle ils sont situés.
   

Comme évoqué précédemment, les opérateurs vendeurs doivent avoir obtenu un agrément préfectoral et signé une convention avec l'État pour bénéficier d'un Prêt Social Location-Accession (PSLA). De leur côté, les ménages qui souhaitent acquérir un logement faisant l'objet d'un PSLA doivent également respecter plusieurs critères, à savoir :

• occuper le logement à titre de résidence principale ;
• disposer de ressources qui ne dépassent pas les plafonds fixés par arrêté (par exemple, si le logement est destiné à être occupé par 4 personnes, le plafond de ressources à ne pas dépasser est de 60 788 € en zone A et 43 273 € en zone B). 

Ces ressources sont examinées lors de la signature du contrat de location-accession entre les deux parties. À noter, le montant total des ressources pris en compte correspond :

• soit à la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes destinées à occuper le logement, en s'appuyant sur l'avis d'imposition de l'année n-2 ;
• soit un "revenu plancher", calculé en divisant le coût total de l'opération immobilière par neuf.