Une offre d’achat rédigée en bonne et due forme et signée par le vendeur et l’acheteur est un engagement pour les deux parties à mener la transaction à terme au prix convenu. Le vendeur ne peut annuler une offre d’achat qu’il a acceptée sans s’exposer à une demande de compensation de l’acheteur.
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Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation ?
7 min
MAJ novembre 2023
Lors de la signature d’une promesse de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’autre signataire. En contrepartie, une somme d’argent peut être remise par l’acheteur pour prouver son sérieux : il s’agit de l’indemnité d’immobilisation. Le versement de l'indemnité sera acquis au vendeur si l’acquéreur renonce à la vente, sauf pour un motif légitime.
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Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation lors de l'achat d'un bien immobilier ?
L'indemnité d'immobilisation est une somme d'argent versée par l'acquéreur. S'il renonce à la vente immobilière pour un motif non légitime, cette somme est reversée au vendeur. Elle constitue donc pour ce dernier une contrepartie financière de l'immobilisation de son bien.
A quoi sert l'indemnité d'immobilisation ?
Lors de la signature d'un compromis de vente, les deux parties sont engagées : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter. En revanche, seul le vendeur est engagé dans le cas d'une promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente.
A noter
Dans le cas d'une promesse de vente d'un bien immobilier, le vendeur peut ainsi demander à l'acquéreur de lui verser une indemnité d'immobilisation. Il s'agit d'une somme d'argent qui sera acquise au vendeur si l'acheteur renonce à l'achat alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.
Par définition, l'indemnité d'immobilisation constitue ainsi une contrepartie pour le vendeur qui s'est engagée à vendre son bien immobilier uniquement à l'acheteur qui a signé la promesse de vente. En effet, suite à cette signature, le bien est retiré du marché pendant quelques semaines ou mois : le vendeur se retrouve ainsi lésé si la transaction n'aboutit pas.
Pour aller plus loin
On se pose souvent la question sur la différence entre promesse de vente et compromis de vente. Découvrez notre article !
Est-il obligatoire de verser une indemnité d'immobilisation lors d'une promesse de vente ?
Le plus souvent, le versement de l'indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire. Dans la pratique cependant, cette indemnité est presque systématiquement demandée par le vendeur, qu'il passe ou non par une agence immobilière. Cette somme représente ainsi une garantie du sérieux de l'acquéreur quant à l'achat du bien.
Toutefois, l'indemnité d'immobilisation est obligatoire pour certaines opérations. C'est principalement le cas lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente de plus de 18 mois, pour laquelle le vendeur est une personne physique comme le prévoit l'Article L290-1 du Code de la construction et de l'habitation.
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Qui paye l'indemnité d'immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est versée par l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. À travers le versement de l'indemnité, l'acheteur s'engage à faire l'acquisition du bien immobilier.
Cette somme d’argent peut ensuite avoir plusieurs sorts :
- elle est déduite du prix de vente du bien immobilier si la vente est conclue suite à la signature de l'acte authentique,
- elle est restituée à l'acheteur s'il se rétracte dans le délai de réflexion de 10 jours courant à compter de la signature de la promesse de vente,
- elle est également restituée si une condition suspensive n'est pas réalisée (non obtention d'un prêt, vice de construction, etc.),
- elle est reversée au vendeur en cas de désistement de l'acheteur au-delà du délai de 10 jours, à condition que toutes les conditions suspensives soient réalisées.
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Notaire ou agent immobilier : à qui doit-on verser l'indemnité d'immobilisation ?
L'indemnité d'immobilisation est obligatoirement remise à un professionnel titulaire d'une garantie financière l'autorisant à disposer d’un compte séquestre immobilier. Elle n'est donc pas versée directement au vendeur.
Les particuliers n'étant pas autorisés à mettre en séquestre des sommes d'argent relatives à une transaction immobilière, l'indemnité est versée au notaire ou à un agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle et autorisé à séquestrer des fonds.
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Quel est le montant de l'indemnité d'immobilisation ?
Sauf exception, le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas encadré par la loi. L’acquéreur et le vendeur, ou leur représentant (notaire, agent immobilier, etc.), sont libres de déterminer la somme nécessaire à l'immobilisation du bien.
En pratique, il est toutefois d'usage de fixer le montant de l'indemnité à 10 % du prix de vente.
Il reste malgré tout possible de la négocier : par exemple, son montant peut être ramené à 5 % pour certains secteurs ou certains biens spécifiques.
Bon à savoir
Comme nous l'avons vu, l'indemnité d'immobilisation du bien est obligatoire lorsque la durée de la promesse de vente est supérieure à 18 mois et que le vendeur est un particulier. Comme le dispose l'Article L290-2 du Code de la construction et de l'habitation, le montant de l'indemnité est alors obligatoirement de 5 % au minimum du prix de vente.
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Comment récupérer l'indemnité d'immobilisation ?
L’acquéreur peut tout d’abord renoncer à l’achat durant le délai de réflexion de 10 jours. Dans ce cas, il n’a pas besoin de justifier sa décision : l’indemnité d’immobilisation lui est automatiquement reversée par le notaire ou l’agent immobilier ayant séquestré les fonds.
L'acheteur peut également renoncer à la transaction si toutes les conditions suspensives n'ont pas été réalisées (signature d'un crédit, obtention d'un permis de conduire, levée du droit de préemption urbain, etc.). Dans cette situation, il doit apporter la preuve qu'il a accompli – en vain – toutes les démarches nécessaires pour remplir les conditions, comme le dispose l'Article L313-41 du Code de la consommation. Par exemple, l'acheteur devra démontrer qu'il a essuyé plusieurs refus de prêt immobilier, rendant son projet d'achat impossible.
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Séquestre, frais d'immobilisation et indemnité d'immobilisation : quelle différence ?
Bien qu’ils aient parfois une signification différente, les termes séquestre, frais d'immobilisation et indemnité d’immobilisation désignent un acompte versé par l’acquéreur lors d'une transaction immobilière.
Il s'agit en effet d'une somme d'argent qui est mise sous séquestre par le notaire ou l'agent immobilier. Selon le sort de la transaction, elle pourra faire office :
- d’avance sur le prix de vente si la transaction aboutie ;
- d’indemnité versée au vendeur si l’acquéreur renonce à la vente.
Côté MAIF
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Lors de la signature du compromis de vente, il est d’usage que soit versé par l’acquéreur un acompte ou dépôt de garantie d’un montant variable. S’il engage plus fermement les deux parties, il n’est pas obligatoire.
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