Un projet d'achat immobilier coûte cher et peut prendre du temps. Devant la complexité et les montants engagés, de nombreux particuliers décident de se faire accompagner par des professionnels : c'est notamment le cas des courtiers immobiliers. Si leurs services ont un coût, vous pourriez bien être gagnants sur le long terme. A quoi vous attendre si, comme 40% des Français, vous choisissez de passer par un courtier ?
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Comment constituer un dossier de prêt immobilier pour la banque ?
Christine Quinet, rédactrice immobilier
5 min
MAJ février 2023
Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier auprès de votre banque, il est nécessaire de constituer un dossier très complet, qui attestera de votre capacité de remboursement sur la durée.
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Soignez votre profil d'emprunteur avant votre demande de crédit immobilier
Comment préparer son dossier pour obtenir un prêt immobilier ?
Pour évaluer votre capacité d’emprunt, votre banque va se baser sur des éléments objectifs très précis tels que vos revenus, vos charges, votre situation professionnelle… Plus globalement, elle appréciera votre profil emprunteur, à savoir votre santé financière, votre manière de gérer votre argent, bref le sérieux de votre démarche. Un crédit immobilier engage sur la durée ! Avant de vous lancer dans l’achat du bien de vos rêves, nous vous conseillons de veiller à une bonne gestion de vos comptes et à montrer votre capacité à épargner. Cela aidera sans nul doute à convaincre votre banquier, à l’heure de constituer votre dossier de financement.
Le dossier bancaire complet prend forme après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Mais il est préférable de consulter votre banquier en amont de tout projet immobilier, afin de vous assurer que votre projet est réaliste, en phase avec le budget susceptible de vous être accordé.
Pour constituer votre dossier bancaire, vous devrez rassembler un certain nombre de pièces justificatives. Toutes sont indispensables. Soyez parfaitement transparent pour ne pas retarder ou compromettre le traitement de votre demande.
Optimiser vos chances de voir votre dossier aboutir
Pour optimiser vos chances de voir votre dossier aboutir, confier votre recherche de crédit à un courtier est une alternative à ne pas négliger. Un expert unique s'occupe de tout : de la recherche de crédit à la signature chez le notaire, vous êtes accompagné à chaque étape. Le courtier vous accompagnera dans la constitution de votre dossier et la vérification des pièces justificatives à apporter à votre dossier bancaire.
Dans le cadre de la constitution de votre dossier, se posera la question de l'assurance emprunteur.
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Quels documents apporter pour monter votre dossier de prêt ?
Documents personnels
Une pièce d’identité valide, un justificatif de situation familiale (copie du livret de famille (pages parents), copie du pacs, certificat de vie commune (ou de concubinage) ou preuve de la communauté de vie par tout moyen (factures, quittances), jugement de divorce (indiquant qui a la charge des enfants)…, un justificatif de domicile (facture du fournisseur d’énergie ou d'eau, avis d'imposition ou certificat de non-imposition, justificatif de taxe d'habitation, attestation ou facture d'assurance du logement), un contrat de travail pour les salariés.
Documents relatifs à vos ressources et charges
Les trois derniers bulletins de salaire, les trois derniers bilans comptables pour les artisans, commerçants, agriculteurs et professions libérales ou les trois derniers titres de retraite ou de pension, les tableaux d’amortissement des crédits en cours, les attestations d’allocations, les justificatifs de revenus fonciers, financiers, épargne logement, revenus complémentaires…
Documents relatifs à votre demande de prêt
le compromis ou promesse de vente signée, le contrat de réservation pour une acquisition d’un bien en état futur d’achèvement, le contrat de construction, les devis de travaux pour l’acquisition d’un logement ancien à rénover, les diagnostics techniques fournis par le vendeur pour un logement ancien, l'attestation de performance énergétique délivrée par le constructeur dans le neuf, un justificatif de demande de prêt conventionné, les éléments relatifs au bien vendu en cas de crédit-relais...
Si le prêt est souscrit en couple, le co-emprunteur doit fournir les mêmes pièces justificatives afin de compléter le dossier bancaire. Les pièces originales sont demandées et restituées après consultation.
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Calcul du taux d'endettement et plan de financement
Etude de l'ensemble de votre dossier par la banque
La banque va étudier l’ensemble de votre dossier et mesurer en particulier votre taux d’endettement. Le taux d’endettement est un indicateur important que regarde de près la banque. Il ne doit pas dépasser 35% sur une durée maximale de 25 ans, même si des taux plus élevés peuvent dans certains cas être acceptés. En effet, la banque évalue votre reste à vivre, qui peut rester confortable au-delà de ce taux si vos revenus sont élevés. Si l’étude est positive, elle va chiffrer le montant qui peut vous être accordé, et vous proposer un plan de financement. Il tient compte de votre apport personnel, qui correspond à la somme que vous pouvez investir dans votre projet immobilier. Un apport égal à 10 % du montant total emprunté est généralement demandé, mais des prêts peuvent être accordés sans apport personnel.
35 %
Taux d'endettement
à ne pas dépasser
10 %
Taux de l'apport
du montant total emprunté
Etre salarié en CDI
Être salarié en CDI est un atout supplémentaire pour faciliter l’acceptation de votre dossier bancaire. Si vous êtes en CDD, indépendant ou intermittent, il existe de nombreux arguments pour convaincre votre banquier. Un apport personnel, des revenus stables, une bonne gestion de votre budget sont des points à ne pas négliger.
Refus de la banque
En cas de refus des banques sollicitées (il est recommandé d'en interroger au moins deux), vous êtes libéré de votre engagement d’achat par la condition suspensive d’obtention du prêt figurant dans le compromis de vente ou le contrat de construction. Dans ce cas, vous devrez tout de même justifier de ce refus auprès du vendeur ou du constructeur dans le délai qui vous est imparti. Un courtier en financement immobilier, intermédiaire entre vous et les organismes de crédit, pourra vous prodiguer des conseils personnalisés et vous aider à faire aboutir votre projet.
Bon à savoir
Le crédit immobilier, c’est une part importante d’un budget au quotidien. Pour faire des économies, avez-vous pris le temps de regarder l’assurance de votre prêt ?
C’est un poste de dépense qui mérite qu’on s’y attarde : comparer avec l’assurance emprunteur MAIF, c’est la possibilité d’économiser jusqu’à 12 000 euros1 !
Vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais de résiliation :
- Des garanties équivalentes à celles de votre banque
- Des conseillers spécialisés à vos côtés pour vous accompagner
- La résiliation gratuite et simple : nous prenons en charge toutes les formalités
1 Économie réalisée avec l’Assurance Emprunteur MAIF pour un couple de 36 ans, employé, enseignant ou cadre, non-fumeur, et assuré à 100 % en Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT), Invalidité Permanente Totale (IPT) et Partielle (IPP) et empruntant ensemble 220 000 € au taux de 1,80 % sur une durée de 20 ans (en comparant avec l’assurance de la banque).
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Ça y est, vous avez trouvé la perle rare et avez sollicité une ou plusieurs banques pour le financement de votre projet immobilier. En fonction de votre demande et des éléments que vous aurez transmis et qui constitueront votre dossier immobilier, votre banque vous accordera un financement, à savoir une offre de prêt formalisée. Tant dans son contenu que dans sa forme, une offre de prêt immobilier est encadrée par la loi et doit être étudiée avec attention. Signature de l'offre, délai de réflexion, assurance emprunteur, validité de l'offre, contrat de prêt : nous faisons le point sur la question.
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