Achat immobilier sans être marié ni pacsé : mode d'emploi

Dans un contexte de concubinage, l'achat immobilier à deux nécessite une planification minutieuse pour éviter les complications. Des stratégies essentielles et des considérations juridiques permettent de réaliser cet investissement en toute confiance. 

L'indivision est une forme de propriété où plusieurs individus détiennent ensemble un bien, sans qu'il soit divisé entre eux. Cela signifie qu'ils ont des droits sur la totalité du bien, mais sans en posséder une part spécifique.

L'union libre, ou concubinage, est une relation de couple où deux personnes vivent ensemble comme conjoints sans être mariées légalement. Contrairement au mariage, il n'y a pas de formalités juridiques ou de protections automatiques en cas de séparation ou de décès.

Dans le contexte d'une union libre, acheter en indivision peut être une alternative simple et efficace pour les couples non mariés. L'indivision offre une certaine souplesse dans la gestion des biens communs, tout en préservant les droits individuels de chaque partenaire.

Longtemps ignoré par la loi, le concubinage a été défini par la loi 99-944 du 15 novembre 1999 relative au pacte civil de solidarité comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.*

Une autre solution envisageable pour l'achat d'un bien immobilier en concubinage est la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale. Cette structure juridique permet aux concubins de détenir conjointement un bien immobilier au travers d'une entité légale. 

Lorsque la SCI réalise des bénéfices, ils peuvent être distribués aux associés ou mis en réserve pour renforcer les ressources de la société :

• En optant pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les associés doivent déclarer les revenus, qu'ils soient distribués ou non.
• La SCI peut également choisir l'impôt sur les sociétés, obligatoire si elle pratique la location meublée.

La SCI permet d’écarter l’application des règles de l’indivision et d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine à ses héritiers.*

Dans le contexte de l'achat immobilier en concubinage, il est essentiel d'examiner attentivement les différentes formules de propriété. Parmi celles-ci, la clause de tontine est souvent proposée mais peut être une formule à éviter car elle présente des inconvénients. Cette clause, qui accorde la propriété intégrale du bien au concubin survivant en cas de décès de l'autre partenaire, peut sembler attrayante pour assurer la sécurité du partenaire survivant. 

En effet, la clause de tontine ne tient pas compte des droits de succession des héritiers légaux et peut engendrer des litiges. Il est donc recommandé aux concubins de prendre des précautions et d'envisager d'autres options de propriété plus adaptées à leur situation, telles que l'indivision ou la création d'une SCI familiale, afin de garantir une protection juridique et financière optimale pour les deux parties.

Le démembrement croisé émerge comme une formule à considérer avec attention. Le mécanisme est simple : chaque partenaire devient propriétaire d'une fraction du bien, l'un détenant la nue-propriété et l'autre l'usufruit. Ainsi, en cas de décès de l'un des concubins, le survivant conserve l'usage et les revenus du bien jusqu'à son décès, tandis que la nue-propriété est transmise aux héritiers du défunt.

Cette solution offre une protection et une flexibilité juridique tout en respectant les droits des héritiers. Toutefois, il est primordial de consulter un professionnel pour évaluer les implications fiscales et successorales spécifiques à chaque situation.

L'avantage de la rédaction d'un testament pour un couple en concubinage qui achète un bien immobilier réside dans la possibilité de désigner le partenaire survivant comme bénéficiaire de l'héritage.

Il est tout à fait possible pour deux personnes non mariées d'emprunter ensemble, que ce soit pour un crédit immobilier ou un autre type de prêt. Les concubins, partenaires en union libre, ou tout autre couple non marié peuvent contracter un prêt ensemble, sous réserve de remplir les critères d'éligibilité fixés par les prêteurs. 

Dans un prêt immobilier, le co-emprunteur est un signataire à part entière, avec les mêmes obligations que l'emprunteur principal, y compris le paiement des mensualités. La répartition des mensualités peut varier selon les capacités financières de chaque co-emprunteur. Leur engagement est crucial pour garantir le bon remboursement du prêt et constitue une sécurité supplémentaire pour le prêteur.

En cas de séparation d'un couple non marié, la présence d'un co-emprunteur reste une garantie pour la banque, qui peut se tourner vers l'un des deux en cas de défaut de paiement. La responsabilité des co-emprunteurs persiste, que le couple soit marié, pacsé ou en union libre. Cependant, la garantie de co-emprunteur peut être annulée par le remboursement anticipé du prêt ou la désolidarisation d'un des co-emprunteurs.

Les partenaires peuvent décider de vendre le bien et de partager les bénéfices de la vente selon les termes convenus.

L'un des partenaires peut racheter la part de l'autre, généralement en payant une compensation financière équivalente à sa part de propriété.

Les partenaires peuvent convenir d'attribuer le bien à l'un d'eux, soit en échange d'une compensation financière, soit à titre de règlement de la séparation.

Dans certains cas, les partenaires peuvent choisir de maintenir l'indivision sur le bien, en continuant à le posséder en commun malgré la séparation.

En cas de décès d'un partenaire en concubinage, l'absence de dispositions préalables peut entraîner des complications. Les héritiers du concubin décédé deviennent co-indivisaires du bien immobilier avec le concubin survivant. Cela peut entraîner des conflits d'intérêts, des désaccords sur la gestion du bien ou même des litiges juridiques. De plus, en cas de désaccord persistant, la vente forcée du bien peut être ordonnée par un tribunal, ce qui peut entraîner des pertes financières pour toutes les parties impliquées.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, il est crucial de souscrire une assurance emprunteur, qui prendra en charge les mensualités en cas de décès, d'invalidité ou de maladie grave. La répartition entre les co-emprunteurs peut varier, mais doit totaliser 100 %. Le choix des modalités de crédit et des échéances dépend de plusieurs critères, dont l'apport personnel, les revenus, la situation professionnelle, l'âge et l'état de santé de chacun.

Non, le Pacs n'est pas obligatoire pour obtenir un crédit immobilier à deux personnes. Les couples non mariés, y compris ceux en union libre, peuvent contracter un prêt immobilier pour l'achat d'un bien ensemble. Cependant, les banques peuvent exiger des garanties supplémentaires pour les partenaires non mariés. Chaque partenaire du couple est alors propriétaire à hauteur des sommes investies, que ce soit par apport personnel ou emprunt immobilier, déterminant ainsi les quotités d'acquisition.

En cas de décès d'un conjoint non marié, le concubin survivant n'hérite pas automatiquement. Sans testament, seuls les membres de la famille du défunt ont droit à la succession, laissant le concubin sans héritage légal.

La meilleure façon de protéger un bien immobilier acheté à deux non mariés est d'opter pour l'indivision, détaillant la propriété selon les contributions financières. Une SCI familiale peut également être envisagée, permettant une gestion transparente et la protection en cas de décès ou de séparation.