Faut-il investir en crowdfunding immobilier ?

Concept innovant, le crowdfunding immobilier est une solution d’investissement immobilier basée sur la mutualisation du financement d’un projet immobilier via une plateforme Internet qui met en relation un porteur de projet (l’emprunteur) et des investisseurs.

Le financement du projet immobilier est alors collectif puisque plusieurs contributeurs y participent.
Le crowdfunding immobilier peut constituer une intéressante voie de diversification patrimoniale, à condition toutefois de bien en connaître le mécanisme pour en analyser les risques.

Le financement participatif de programmes immobiliers est basé sur la rencontre de 3 acteurs : un investisseur, un opérateur immobilier et une plateforme. Voici son fonctionnement.

Le crowdfunding immobilier peut concerner :

• Soit des programmes immobiliers dans le résidentiel neuf lancés par des promoteurs.
• Soit des programmes de réhabilitation proposés par des marchands de biens.
• Certains rares sites se sont spécialisés dans des projets concernant des commerces et des bureaux.

Quel que soit le type de programme immobilier, le financement se fait sous forme de prêt avec intérêt dont la durée peut varier de 6 mois à 24/36 mois ou au plus 60 mois (en moyenne 21,2 mois. Source Baromètre Fundimmo-HelloCrowdfunding, 2021).
Après la levée de fonds effectuée sur le projet financé, les investisseurs récupèrent le capital majoré des intérêts au terme de l’opération. C'est-à-dire à l'issue de la durée du projet.

Le rôle des sites de crowdfunding est fondamental puisque, outre d’être l’interface entre les parties, c’est eux qui sélectionnent les programmes après une analyse minutieuse tant des opérateurs (promoteur ou marchand de biens) que des programmes concernés. 
Le promoteur quant à lui, doit mener à bien l’opération pour que l’investisseur puisse récupérer capital et intérêts au terme prévu.

Si acheter des parts de SCPI c’est investir dans la pierre, le crowdfunding immobilier consiste seulement à consentir des prêts avec intérêts à des promoteurs ou des marchands de biens, afin de leur permettre de lancer des opérations immobilières (bien souvent ces prêts sont eux-mêmes destinés à grossir les fonds nécessaires à l’opérateur pour obtenir un financement bancaire plus conséquent afin de mener plusieurs opérations à niveau de fonds propres constant).

Le financement participatif présente divers avantages non négligeables pour l’investisseur.

Sa simplicité de souscription directe en ligne (choisir une plateforme en ligne et un programme qui convient) en fait un produit accessible à tout investisseur bien conseillé et bien renseigné sur les types de projets.

Le crowdfunding permet de diversifier ses investissements et d’envisager l’investissement immobilier sous l’angle du financement de différents programmes, à côté du locatif, d'une opération d'achat-revente ou des SCPI.

Le crowdfunding immobilier est accessible moyennant un investissement limité, à partir de 1 000 euros, alors qu’il permet des rendements élevés et attractifs, de 8 à 12 % selon les programmes, sur une courte période.

Comme tout placement présentant une rémunération attractive, le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque ni inconvénient.

En cas de fiasco et faillite de l’opérateur immobilier, l’investisseur peut perdre tout ou partie de son capital qui n’est pas garanti.

Bien que le risque de défaut de paiement soit limité, il faut néanmoins l’envisager.
On parle de défaut de paiement lorsque le promoteur (ou le marchand de biens) ne parvient pas à terminer le programme avant d’être mis en liquidation judiciaire.

Le choix des projets financés est primordial car de la qualité du projet dépend la bonne fin de l’opération. Choisir des projets présentant une analyse approfondie des coûts, un emplacement de qualité, des permis purgés et un opérateur immobilier dont l’historique des programmes est connu, réduit les risques. Et répartir la somme à investir sur plusieurs programmes est conseillé.
Malgré ces précautions, il faut être conscient du fait qu'un retard de livraison du programme, une commercialisation plus difficile que prévu (rien ne garantit en effet que le programme sélectionné trouvera facilement des investisseurs, notamment en période de hausse du coût du crédit), le dépassement du budget ou d’autres aléas peuvent entraîner un rendement plus faible et un retard dans le planning de remboursement prévu.

Il est impossible de récupérer les fonds placés avant le terme prévu. Il faut donc être conscient qu'il s'agit d'un produit de diversification, les fonds sont investis et bloqués tout le temps du projet. Il est donc nécessaire d'avoir d'autres produits d'épargne comme une épargne de précaution.

Les plateformes de crowdfunding immobilier ont le statut de prestataire de service d’investissement délivré par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) sous contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elles doivent être immatriculées à l’ORIAS (Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance).

• Le crowdfunding immobilier vient compléter les possibilités d’investissement plus traditionnels dans l’immobilier. Contrairement à l’immobilier locatif ou aux parts de SCPI, l’investisseur n’investit pas directement et donc ne devient pas copropriétaire. 
• Nécessitant moins de capitaux que l’investissement locatif (et surtout sans nécessité d’emprunter), généralement plus rémunérateur que les parts de SCPI, il est particulièrement destiné aux investisseurs souhaitant engager leur fonds sur de courts ou de moyens horizons d'investissement. Attention le crowdfunding est risqué, une perte totale du capital est possible.
• Outre la prudence conseillée dans le choix de la plateforme, les investisseurs doivent donc prendre un minimum de précautions avant d’investir, et analyser, non seulement les projets d’investissement proposés, mais veiller également à la solidité financière des opérateurs réalisant les programmes. 
• Le Règlement européen 2020/1503 met en place un nouveau cadre juridique plus contraignant avec le « statut européen de prestataire de service de financement participatif » (PSFP). Il sera obligatoire à compter du 10 novembre 2023.
   

Pour plus de sécurité, n’investissez pas plus de 5 ou 10 % de votre patrimoine sur des opérations de crowdfunding immobilier. Partagez la somme investie entre plusieurs programmes. Ainsi vous diviserez le risque. Et surtout, il est nécessaire d’investir dans des projets dans lesquels vous croyez et dans lesquels vous avez confiance.