Au moment de souscrire à un crédit, le recours à un courtier immobilier peut présenter des avantages et faciliter vos démarches. Grâce à son expérience, il joue le rôle d’intermédiaire auprès des banques et peut vous accompagner dans les différentes étapes de votre projet. Avant de faire appel à un courtier, il est cependant nécessaire de connaître quels sont les avantages et les coûts du recours à celui-ci, ainsi que les différentes possibilités pour en solliciter. Grâce à cet article, nous répondons à toutes vos questions sur le rôle du courtier immobilier.
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Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?
Maëlle Lafond, rédactrice achat immobilier
8 min
MAJ décembre 2022
Un mandataire immobilier est un agent commercial spécialisé dans l’immobilier. Il agit pour le compte de son mandant (agence ou agent immobilier), notamment pour rechercher des mandats de vente et accompagner vendeurs et acquéreurs. En revanche, il n’est pas autorisé à rédiger des actes sous seing privé.
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Définition d'un mandataire immobilier
Par définition, un mandataire est une personne mandatée pour agir au nom d'un tiers. Dans le domaine de l'immobilier, il s'agit plus précisément d'un agent commercial immobilier qui agit pour le compte d'un agent immobilier ou d’une agence immobilière. Son rôle est de rechercher des biens immobiliers et d'organiser des actions commerciales (visites par exemple), pour le compte de l'agent immobilier qu'il représente.
À la différence d'un agent immobilier, le mandataire immobilier est indépendant : il n'est pas salarié d'une agence immobilière. De plus, il n'est pas titulaire d'une carte professionnelle, ni d'une garantie financière. Malgré tout, il a une obligation de loyauté envers l'agent immobilier qu'il représente car il ne peut pas représenter un concurrent sans son accord. C'est d'ailleurs pour cette raison que l'agent immobilier indépendant ne signe généralement de mandat qu’avec un seul mandant et non avec plusieurs agences immobilières.
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Qu'est-ce qu'un réseau de mandataires ?
Un réseau de mandataires immobiliers présente une particularité principale : il ne dispose pas d'agence physique, contrairement aux réseaux d’agences immobilières. Il se compose d'une « agence mère » et d'un ensemble de mandataires immobiliers signataires d'un contrat d'intégration au réseau.
Les agents mandataires conservent donc leur indépendance, mais travaillent en partenariat avec l'agence mère. En rejoignant un tel réseau, l’agent commercial profite de plusieurs avantages :
- un accompagnement pour se développer,
- l'accès à des formations,
- la mise à disposition d'outils marketing,
- l'accès au fichier client de l'agence mère,
- le bénéfice de la notoriété du réseau.
En contrepartie, le mandataire immobilier verse des cotisations au réseau. Leur montant correspond à un certain pourcentage du chiffre d'affaires réalisé sur les transactions immobilières.
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Quel est le rôle d'un mandataire ?
À quelques exceptions, le mandataire immobilier a les mêmes missions qu’un agent immobilier. Son rôle est de :
- rechercher des biens immobiliers afin de signer des mandats de vente,
- réaliser des études financières pour le compte de ses clients,
- organiser des actions commerciales (visites d'un bien, portes ouvertes, etc.),
- conseiller ses clients (définition du prix de vente, réalisation des diagnostics, recommandation d’un courtier immobilier, etc.),
- aider dans la négociation du prix de vente.
Le mandataire immobilier indépendant peut intervenir sur des biens visant à être loués ou vendus. En revanche, il ne possède pas de carte professionnelle (carte T) et ne peut pas effectuer d'acte juridique. Par conséquent, l'agent commercial immobilier n'a pas le droit de rédiger d’actes sous seing privé, tel que la promesse ou le compromis de vente. Il doit en confier la réalisation à son mandant, à savoir l'agent immobilier ou l'agence immobilière qu'il représente.
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Quelle différence entre un mandataire et un agent immobilier ?
Le mandataire immobilier indépendant se distingue de l’agent immobilier sur plusieurs points :
- il n’est pas salarié d’une agence immobilière : en revanche, il est lié par un contrat de mandat à un agent immobilier ou à une agence immobilière pour le compte duquel il agit,
- il ne dispose pas de carte professionnelle (carte T),
- il n'a pas le droit de rédiger d’actes juridiques : il doit confier la rédaction du compromis ou de la promesse de vente à son mandant,
- il ne peut pas recevoir de fonds : la garantie versée lors du compromis de vente peut être séquestré par son mandant,
- le plus souvent, la rémunération du mandataire se fait par le biais de commissions : leur montant est défini par le contrat de mandat et correspond généralement à un certain pourcentage des honoraires perçus par l'agent ou l'agence sur les transactions immobilières réalisées.
Cependant, il peut réaliser de nombreuses autres missions : rechercher des biens, signer des mandats de vente, rédiger des annonces immobilières, organiser des visites, etc. L’ensemble de ces tâches sont effectuées pour le compte de son mandant.
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Pourquoi passer par un mandataire pour l'achat de son bien immobilier ?
Dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, le choix de passer par un mandataire immobilier indépendant offre plusieurs avantages.
- Des honoraires réduits : les agents commerciaux sont indépendants et, généralement, n'ont pas à assumer de coûts de fonctionnement élevés (pas de locaux professionnels par exemple). Le montant de la commission peut ainsi être plus faible qu'en passant directement par une agence immobilière.
- Un important portefeuille : à condition d'être affilié à un réseau de mandataires, l'agent commercial immobilier a généralement accès à un important portefeuille de biens immobiliers. Ses clients peuvent donc avoir davantage de chances de trouver le logement ou le local qu'ils recherchent.
- Un seul interlocuteur : de la signature du mandat de vente jusqu'aux négociations, le vendeur et l'acquéreur seront uniquement accompagnés par le mandataire immobilier. Ils disposent ainsi d'un interlocuteur unique, mieux à même de répondre à leurs besoins.
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Comment devenir mandataire immobilier indépendant ?
Quelle formation pour être mandataire immobilier ?
En théorie, le mandataire immobilier n'a pas besoin d'avoir suivi de formation spécifique car cette profession n'est pas réglementée. Il peut donc exercer sans avoir à justifier d'un diplôme ou d'une expérience antérieure pour débuter son activité.
En pratique, il est néanmoins recommandé d'être formé aux spécificités de l'immobilier et des techniques de vente car ce domaine d'activité exige d'importantes connaissances réglementaires et techniques. Pour cela, plusieurs formations sont envisageables :
- les BTS Négociation et relation client ou Professions immobilières,
- le DUT Techniques de commercialisation,
- la Licence Pro Commerce et distribution,
- les formations proposées par les réseaux et agences immobilières.
Quel est le statut juridique du mandataire immobilier ?
Le mandataire immobilier indépendant est un agent commercial exerçant dans le secteur de l'immobilier. On l'appelle aussi négociateur immobilier ou agent mandataire immobilier. Ce statut lui confère plusieurs obligations et interdictions :
- il ne doit pas avoir fait l'objet d'une condamnation ou d'une interdiction l'empêchant d’exercer,
- il doit être immatriculé au RSAC (Registre spécial des agents commerciaux),
- il doit assurer sa responsabilité civile professionnelle,
- il ne dispose pas de carte professionnel,
- il doit agir pour le compte d'un mandant disposant de la carte T,
- il ne peut pas recevoir des sommes d'argent autres que sa rémunération de mandataire,
- il n'est pas autorisé à rédiger des actes sous seing privé.
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Tout achat immobilier fait intervenir un notaire, officier public chargé de rédiger l’acte de vente. Le notaire du vendeur est souvent l’interlocuteur unique, mais pour sécuriser son projet l’acquéreur peut avoir recours à son propre notaire. Ils se répartissent alors les tâches.
Un achat immobilier engage pour longtemps. Avant de céder à un coup de coeur, mieux vaut prendre le temps de se poser les bonnes questions. Vous vous donnerez ainsi toutes les chances d’éviter les pièges et les mauvaises surprises.
Après avoir obtenu un accord de financement auprès de votre banque, votre projet immobilier est enfin sur le point d’aboutir : vous allez bientôt signer l’acte de vente. L’acte de vente est signé devant le notaire et conclut une transaction immobilière. Le transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur est alors immédiat. Cet acte officiel contient des informations obligatoires. Il est toujours préparé par le notaire et signé en son étude. Il requiert de sa part un ensemble de démarches préalables justifiant un délai de deux mois et demi à trois mois. L’acte atteste que toutes les conditions pour la réalisation de la vente sont réunies. Point sur l'ensemble des démarches autour de cet acte.
Si vous achetez dans l’ancien, vous aurez probablement des travaux plus ou moins importants à réaliser dans votre logement. Avant de vous engager et d’envisager un financement, il est nécessaire de bien évaluer leur montant.
La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente ne vous engage pas de manière irréversible. Vous disposez dans tous les cas d’un délai de rétractation de dix jours, qui vous permet de renoncer à la vente sans pénalité. Vous n’avez pas à justifier votre décision.
Le droit de rétractation s’applique uniquement à l’acheteur. Le vendeur pour sa part est engagé de façon ferme et définitive dès la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente. Le délai de rétractation au bénéfice de l’acquéreur est encadré par la loi. En 2015, il a été porté de sept à dix jours. Ce délai est clairement stipulé dans l’avant-contrat, et concerne tous les achats immobiliers dans le neuf ou l’ancien, d’une résidence principale ou secondaire.