Elle n’est certes pas obligatoire, mais exigée par les banques pour accorder un crédit immobilier : l’assurance de prêt mérite de s’y intéresser pour bénéficier d’une couverture optimale au prix le plus juste. Assureur, garanties : comment choisir ? Tour d’horizon des critères de choix de l’assurance emprunteur.
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Taux d'usure d'un prêt immobilier
8 min
MAJ décembre 2023
Si vous souhaitez emprunter en ce moment, vous avez certainement entendu parler du taux d’usure. Le taux d’usure a augmenté et cette forte évolution est due au contexte inflationniste des années 2022 et 2023. Les pouvoirs publics tentent de trouver un équilibre entre la protection des emprunteurs et la baisse d'octrois de prêt immobilier. La bonne santé du marché de l’immobilier dépend de cet équilibre. Zoom sur cette notion cruciale en matière d’emprunt bancaire.
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Qu’est-ce que le taux d’usure d’un prêt immobilier ?
Le taux d’usure est le taux maximum pouvant être pratiqué par les établissements bancaires français. L’expression « seuil d’usure » est également utilisée pour désigner la notion.
Il existe plusieurs taux d’usure en fonction de la catégorie de prêt concernée. Par exemple, il existe un seuil d’usure spécifique pour les prêts immobiliers. Lorsqu’elles accordent un crédit immobilier, les banques ne peuvent dépasser ce taux dans leurs offres.
Il s’agit d’un taux légal prévu aux articles :
- L. 314-6 à L. 314-9 du Code de la consommation ;
- L. 313-5-1 du Code monétaire et financier.
Bon à savoir
Le taux d’usure correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non au taux d’intérêt nominal du prêt. Le TAEG comprend tous les frais afférents à un emprunt immobilier :
- Le taux d’intérêt,
- Les frais de dossier,
- La cotisation de l’assurance emprunteur,
- Les frais des intermédiaires (courtiers, par exemple),
- La constitution des garanties (hypothèques, nantissement, caution…),
- Les frais annexes (exemple frais d'ouverture de compte)
Le cas particulier du taux d’usure pour les crédits à la consommation
La loi Lagarde, votée le 1er juillet 2010, a mis en place 3 catégories de crédits à la consommation pour déterminer leur taux d’usure. Chaque catégorie dépend du montant emprunté : inférieur ou égal à 3 000 €, entre 3 001 et 6 000 €, ou au-delà de 6 000 €.
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À quoi sert le taux d’usure d’un prêt immobilier ?
Le taux d’usure est destiné à protéger les particuliers souhaitant emprunter.
Le seuil d’usure joue le rôle de bouclier contre les taux d’intérêt abusifs pratiqués par les banques.
Il s’agit d’une mesure pour éviter les situations de surendettement des emprunteurs.
De manière plus globale, le taux d’usure permet d’éviter une déstabilisation de l’économie française. Sans plafonnement, les organismes bancaires sont obligés de faire payer de plus en plus cher leurs clients pour avoir la possibilité de se refinancer auprès de la BCE (Banque centrale européenne). Or, dans un contexte inflationniste, cette dernière relève ses taux directeurs. Le plafonnement permis par le taux d’usure limite cet effet ciseaux. Il a un rôle régulateur de l’économie globale.
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Comment calculer le taux d’usure d’un prêt immobilier ?
Le taux d’usure d’un prêt immobilier obéit à un mode de calcul spécifique. Il existe un calcul pour chaque catégorie de prêts. Par exemple, les crédits à la consommation disposent d’un taux d’usure différent comme pour le crédit immobilier.
La réglementation par la Banque de France
La Banque de France est chargée de calculer les seuils de l’usure pour chaque catégorie de prêts. Le calcul est effectué chaque trimestre par les services de la Banque de France. Ils mènent des enquêtes auprès des organismes de crédit afin de connaître le TAEG moyen pratiqué sur les trois derniers mois. Ce taux est ensuite augmenté d’un tiers. Les résultats de l’enquête sont publiés dans le Journal officiel.
Depuis le 1er janvier 2023, la Banque de France a décidé de réaliser son calcul du taux de l’usure à une fréquence mensuelle. Cette décision a été prise afin d’éviter un report trop important des accords sur les prêts immobiliers. Le calcul a toujours lieu grâce à la moyenne des TAEG pratiqués sur les trois derniers mois. Cette mesure transitoire s’applique pendant 6 mois.
Voici le taux d’usure pour les crédits immobiliers et les prêts travaux de plus de 75 000 € en vigueur au 1er septembre 2023.
| Type de prêts immobiliers | Nouveau taux d’usure en vigueur au 1er septembre 2023 |
|---|---|
| Prêt à taux fixe de moins de 10 ans | 4,23 % |
| Prêt à taux fixe dont la durée est comprise entre 10 ans et 20 ans | 5,28 % |
| Prêt à taux fixe de plus de 20 ans | 5,56 % |
| Prêt à taux variable | 5,13 % |
| Prêt relais | 5,33 % |
Exemple de calcul du taux d’usure
Pour vous permettre de vous représenter concrètement comment est réalisé le calcul du taux d’usure pour les crédits immobiliers, voici quelques exemples.
Exemple 1
Au 4e trimestre 2022, les établissements bancaires ont pratiqué un TAEG de 2,56 % pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans. La Banque de France ajoute un tiers à ce pourcentage : 2,56 % x 1/3 = 3,41 %.
Le taux d’usure pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 10 ans est donc de 3,41 % pour un trimestre à compter du 1er janvier 2023.
Exemple 2
Pour les mois de mai, juin et juillet 2023, le TAEG moyen pratiqué par les établissements bancaires a été de 4 % pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans. La Banque de France ajoute un tiers à ce pourcentage : 4 % x 1/3 = 5,33 %.
Le taux d’usure pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans est donc de 5,33 % pour le mois d’août 2023.
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Prêt immobilier refusé, car il dépasse le taux d’usure : que faire ?
Les organismes bancaires ne sont pas autorisés à pratiquer des dépassements du taux d’usure. Il s’agit d’un délit passible d’une peine d’emprisonnement de 2 ans ou de 300 000 € d’amende.
Faire jouer la concurrence entre les banques
Pour trouver un crédit immobilier sous le taux d’usure, vous pouvez faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires. Pour ce faire, il est nécessaire de déposer votre dossier de demande d’emprunt immobilier auprès de différents organismes.
Vous obtiendrez plusieurs devis. Il vous suffit ensuite de comparer les TAEG de chaque offre pour trouver la plus avantageuse.
L’assurance emprunteur comme levier de négociation
L’assurance emprunteur représente une part significative du coût global d’un prêt immobilier. En vous servant de la délégation d’assurance, vous pouvez obtenir un tarif compétitif et ainsi faire baisser le coût de votre emprunt immobilier.
Faire appel à un courtier
Vous ne disposez pas du temps nécessaire pour comparer les offres de crédit ou d’assurance emprunteur ? Vous souhaitez vous faire assister par un expert ? Faites appel aux services d’un courtier. Ce professionnel des prêts immobiliers peut vous orienter vers le contrat le plus adapté à votre profil emprunteur et à votre budget.
Côté MAIF
L’assurance emprunteur représente une part non négligeable du coût total d’un prêt immobilier. C’est pourquoi il est important de bien la choisir. Vous êtes libre de changer d'assurance à tout moment. Comparez et faites des économies.
- Des conseillers spécialisés vous accompagnent.
- Un contrat individuel avec des garanties équivalentes à celles des banques.
- Un tarif compétitif ajusté à votre situation.
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