Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Votre famille s'agrandit, vous changez de ville, ou désirez simplement un peu de changement dans votre vie ? Vous avez enfin trouvé la maison dont vous rêviez, vous n’avez pas envie qu’elle vous échappe ? Vous souhaitez vous engager sans attendre mais votre logement actuel est en vente et vous n’avez pas encore trouvé d’acquéreur potentiel : c'est là qu'intervient la notion de prêt relais.

Vous l'aurez compris, le prêt relais s'adresse aux personnes déjà propriétaires. Le prêt relais a été conçu par les banques pour répondre à la problématique de décalage de trésorerie entre le moment de la vente et celui de l’achat. L'objectif est d'obtenir une somme conséquente d'argent pour acquérir un bien avant d'avoir vendu votre logement précédent.
C’est un crédit à court terme - on parle aussi de crédit relais - une avance proposée par la banque pour vous aider à payer votre futur logement. Vous bénéficiez donc d’un délai plus long pour vendre votre ancien logement sans pour autant être contraint de baisser votre prix de vente initial dans la précipitation, et sans vous endetter lourdement. Le prêt relais permet également de faire la jonction entre le moment de vente et d'achat pour éviter une location éventuelle pendant la période de transition et des déménagements successifs.

Un prêt relais vous sera accordé pour une courte durée, généralement d’un an renouvelable une fois. Vous disposez donc d'une durée maximale de deux ans pour vendre votre ancien logement.
Le montant du prêt relais représente la plupart du temps 60 à 80 % de la valeur estimée du bien que vous possédez et mettez en vente, qui après pondération devra être supérieur au capital restant dû. Sera ensuite retranché le montant du capital restant dû si le bien fait l’objet d’un crédit en cours. Cela permet de calculer le montant à emprunter pour acquérir votre nouveau bien. Cela permet aussi aux banques de prendre en compte la possibilité que vous ne vendiez pas votre ancien logement et à accepter de baisser le prix de vente souhaitée à l'origine. Ce montant est librement déterminé par les banques selon le dynamisme du marché immobilier.

Si vous avez déjà trouvé l'acquéreur idéal et signé un compromis de vente, vous obtiendrez de meilleures conditions et vous obtiendrez une somme d'argent plus importante car les risques de ne pas réaliser la vente sont assez faibles. Au contraire, si vous n'arrivez pas à vendre votre bien depuis déjà un moment, la banque se montrera plus méfiante.

Les taux d'intérêt des prêts relais sont généralement un peu plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques. En 2020, le taux moyen d’un prêt relais se situe entre 1,45 % et 1,75 %. 
Par ailleurs, le prêt relais fonctionne de la même manière qu'un prêt classique. Cependant, vous bénéficiez d'une absence d'indemnités de remboursement anticipé (IRA), c'est tout l'objectif de ce type de prêt. En tant qu'emprunteur, jusqu’à la vente et pendant les premiers mois, vous ne remboursez que les intérêts et la prime d’assurance du prêt relais. Le coût varie en fonction de la durée du prêt relais : plus la durée est longue, plus les intérêts et l'assurance augmentent. Le capital, quant à lui, sera remboursé en fin de prêt et lors de la vente du bien initial. C’est ce qu’on appelle la franchise (ou le différé) partielle, moins onéreuse que la franchise totale où vous remboursez capital et intérêts en fin de prêt. Dans les deux cas, le remboursement par anticipation est exempt de pénalités.

Un prêt relais sec est accordé lorsque la vente du bien initial couvre en totalité le montant de la nouvelle acquisition. C’est le cas par exemple lors de l’achat d’un logement plus petit, ou d’un déménagement de Paris vers la province. Il s'agit donc simplement d'une avance que la banque vous accorde et vous n'avez pas à souscrire à un emprunt complémentaire. Vous, emprunteur, ne rembourserez que les intérêts voire l'assurance jusqu'à la vente de votre ancien logement.

Si vous déménagez pour plus grand ou plus en ville, il y a de grandes chances pour que le bien que vous souhaitez acheter coûte plus cher que celui que vous souhaitez vendre. Le crédit relais est alors associé à un prêt bancaire classique ou conventionné amortissable qui finance la somme restante. Vous remboursez deux mensualités, ce qui peut peser lourdement sur votre budget. Il est donc nécessaire de bien prendre en compte vos revenus et faire une simulation de prêt relais.

Sachez enfin qu’un prêt relais peut être racheté par une banque afin de lisser les mensualités à un taux plus avantageux. Ce type de prêt relais est utile quand le taux d'endettement maximum est atteint par la mensualité unique du prêt relais. Dans le cas d'un remboursement, étendre la durée du prêt permet de réduire la mensualité mais cette solution est très onéreuse.

Les fluctuations du marché de l’immobilier peuvent rendre incertaine la vente à court terme d’un bien immobilier, spécialement dans les zones où l’offre est supérieure à la demande. La banque a le droit d’exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue, même si vous n'avez pas trouvé d'acheteurs pour votre bien. Vous pouvez donc être amené à devoir baisser votre prix de vente.