Préparer vos finances pour devenir propriétaire

Acquérir un bien présente de nombreux avantages. Plutôt que de dépenser un loyer tous les mois, vous l’investissez dans l’acquisition d’un bien. Si vous préférez le revendre, celui-ci aura probablement pris de la valeur, surtout si vous attendez plusieurs années. L’achat d’un bien peut aussi constituer une stratégie financière. D’abord parce qu’il vous force à épargner, et ce durant une période de 15 à 20 ans en moyenne. Les biens immobiliers sont perçus comme un placement relativement sûr et rentable par rapport à d’autres types d’investissement. Enfin si vous optez pour un investissement locatif, les mensualités seront en partie remboursées par les loyers que vous percevrez de votre bien mis en location.

Les banques cherchent à s’assurer que vous serez en mesure de le rembourser. Elles vont donc passer en revue vos ressources et vos habitudes financières afin d’évaluer votre capacité à verser vos mensualités durant toute la période d’endettement. Trois critères essentiels sont pris en compte :

• le taux d’endettement : il s’agit de la part de votre budget mensuel dédié au versement de votre mensualité. Il est calculé en fonction de votre revenu net (salaire, pension ou autres), de vos charges (crédit en cours, loyer, emprunts, pension), et de la mensualité de votre emprunt et de votre assurance emprunteur. Il doit être inférieur à 35 %. Ainsi, si vous percevez un salaire mensuel net de 2 000 € et payez 200 € de charges, la mensualité maximum que vous pourrez verser est de 500 €.
• le reste à vivre : il s’agit de la part des ressources qu’il vous reste une fois que vous avez dépensé les charges fixes (assurances, internet, électricité, forfaits transport...).
• le saut de charge : il correspond à la différence entre le montant du loyer que vous versez actuellement et la mensualité de votre futur prêt immobilier. S’il est très important (par exemple, si vous payez un loyer de 700 € quand vous prétendez à un prêt à mensualités de 1 200 €), la banque aura davantage de difficultés à évaluer votre capacité de remboursement. Notez que vous pouvez compenser ce point par un taux d’endettement faible ou en démontrant une bonne capacité d’épargne (pour l’exemple cité, une épargne de 500 € par mois vous sera favorable).

Nous vous recommandons d’éviter au maximum d’être à découvert, surtout durant les trois mois précédant votre demande. Pour certaines banques, cela peut être un motif de refus.

Il est possible de demander un prêt si vous êtes en CDD ou en période d’essai. Présenter des revenus stables dans la durée (idéalement sur 3 ans) et une bonne gestion de vos finances jouera en votre faveur. Avoir constitué un apport solide vous sera aussi favorable. Cependant, les banques auront tendance à vous faire davantage confiance si vous êtes en contrat à durée indéterminée ou en mesure de démontrer une ancienneté d’au moins deux ans dans la même activité.

Il s’agit de la part du bien financée par vos liquidités. En général, celui-ci doit atteindre au minimum 10 % à 20 % du montant emprunté (qui peut inclure le prix du bien, les frais de notaire, de dossier, de garantie...). Par exemple, pour un emprunt de 200 000 €, votre apport personnel devra être d’au moins 20 000 à 40 000 €.
Certaines banques, si vous débutez dans la vie active, considèrent que votre épargne et vos revenus vont progresser avec le temps. Ainsi, elles peuvent faire preuve d’une certaine souplesse. Mais votre apport personnel impacte votre capacité à négocier les conditions d’emprunt, comme le taux d’intérêt. Si vous souhaitez tout de même emprunter, nous vous conseillons de programmer un virement régulier vers une assurance vie ou un plan d’épargne logement. Cela démontrera votre capacité à construire une épargne à moyen terme.
En parallèle, nous vous recommandons de constituer une épargne de précaution, en mettant régulièrement de l’argent de côté sur un livret d’épargne. Cela vous aidera à faire face à des dépenses imprévues ou en cas de coup dur.
Commencer à épargner le plus tôt possible est un moyen sûr de mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher un prêt immobilier avantageux le moment venu.

Au-delà du prix du bien, un certain nombre de charges sont à considérer :

• les frais d’agence : ils sont très variables d’une agence à l’autre. Nous vous conseillons donc d’y être attentif au moment de votre recherche et de bien les comparer,
• les frais de notaire² : ils sont calculés en fonction de l'ancienneté du bien. Pour du neuf, celui-ci est de 3 % en moyenne du prix du bien. Pour de l’ancien, ces frais atteindront les 8 % en moyenne. Par exemple, pour l’achat d’un bien neuf d’une valeur de 150 000 €, les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 4 500 €. Ils montent à 12 000 € pour de l’ancien ;
• les travaux éventuels...

Si vous effectuez un emprunt, vous aurez aussi des frais complémentaires à prendre en considération. Les frais de dossier s'élèvent de 400 à 1000 € selon les banques et le montant de votre crédit. Mais vous pouvez les négocier, surtout si votre dossier a été simple à constituer.
L’assurance emprunteur, quant à elle, n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée et même exigée pour la souscription d’un prêt par les banques. Elle vous assure en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité. Son coût peut représenter une part non négligeable du coût global de l’emprunt immobilier, autour de 25 %, voire 30 % dans certains cas. Les banques vous proposent de souscrire à leur propre assurance, mais vous avez la possibilité de le faire auprès d’un assureur extérieur. Comparer l’offre de la banque avec celle d’un assureur et choisir en conséquence vous permettra de réaliser des économies substantielles.
Il faut rajouter à cela les frais de garantie (environ 2 000 € pour un projet de 150 000 €), les droits de mutation (impôt payé au trésor public lors de toute transaction immobilière) ainsi que la taxe foncière dont un prorata devra être remboursé au vendeur pour l'année en cours.
Si vous en remplissez les conditions (achat d’une première résidence principale ou si l’emprunteur n’a pas été propriétaire d’une résidence principale sur les 24 derniers mois) vous pourrez par ailleurs recourir à un prêt à taux zéro (PTZ)¹. Il vous donne accès à un emprunt avec des frais de dossier et des intérêts nuls. L’accès à ce type de prêt dépend de votre revenu, votre zone d’habitation et doit concerner l’achat d’un premier logement pour une résidence principale.